L'acquisto di una stazione di servizio comporta un processo decisionale complesso. È necessario esaminare attentamente la posizione e collaborare con un agente immobiliare commerciale per identificare un'attività forte. Considera tutti i fattori pratici e finanziari per fare un'offerta forte. Chiedi al tuo broker di aiutarti a negoziare un buon affare di acquisto.
Passi
Parte 1 di 5: Esplorare i quartieri
Passaggio 1. Studiare il flusso del traffico
Quando si ha l'idea di acquistare una stazione di servizio, è necessario acquisire familiarità con la posizione. Guida in giro per il quartiere. Studia i modelli di traffico e conosci gli incroci trafficati. Cerca luoghi che potrebbero avere molti viaggi e attirare clienti da attività commerciali locali.
Passaggio 2. Parla con la polizia
Visita la stazione di polizia locale e scopri la criminalità o altre attività nell'area della tua potenziale attività. Chiedi informazioni sulla storia dell'attività criminale in quella particolare stazione di servizio o in altre attività simili nella zona. Scopri quanto è attiva la polizia nel pattugliare quel quartiere.
- Per assicurarti di ricevere la massima attenzione, dovresti chiamare la stazione di polizia in anticipo e chiedere di fissare un appuntamento con qualcuno. Funzionerà meglio che presentarsi senza preavviso.
- In alcune giurisdizioni, potresti essere in grado di esaminare l'attività della polizia locale sul sito web del dipartimento di polizia.
Passaggio 3. Visita la Camera di Commercio
La Camera di Commercio esiste per aiutare le imprese locali a comunicare tra loro e condividere i loro successi. Visita la Camera di Commercio e chiedi informazioni sui punti di forza e di debolezza della comunità. Dovresti essere in grado di scoprire se nuove attività stanno crescendo o chiudono nell'area. Anche se non puoi programmare un incontro di persona, visita il sito web della camera e scopri cosa puoi.
- Dal sito web di una camera, puoi conoscere le attività della comunità, le donazioni di beneficenza e il coinvolgimento aziendale nella leadership della comunità.
- La Camera di Commercio di Nashville, ad esempio, ha una sezione speciale del suo sito web dedicata proprio al trasferimento nell'area e all'avvio di una nuova attività.
Passaggio 4. Leggi il giornale locale
Visita la biblioteca pubblica e leggi diverse settimane o mesi del giornale locale. Guarda il "blotter" della polizia, un articolo comune che riporta l'attività della polizia in città. Cerca storie di crimini contro le stazioni di servizio. Cerca informazioni sulla crescita o la diminuzione della popolazione locale. Cerca di avere un'idea dell'atteggiamento della comunità nei confronti dei nuovi affari.
Passaggio 5. Visita come cliente
Dopo aver ristretto le opzioni, visita la stazione che stai pensando di acquistare. Nota tutti i dettagli. È facile entrare in stazione o lo schema del traffico è difficile? La disposizione delle pompe è facile da manovrare? Tieni presente che alcune cose potrebbero essere facili da cambiare quando subentrerai, ma alcune cose potrebbero non esserlo o potrebbero essere costose.
Ad esempio, pulire i bagni e riparare gli infissi sarebbe un costo relativamente basso. Tuttavia, se scopri che l'impianto idraulico non funziona affatto, potresti dover sostenere una grave spesa imprevista
Parte 2 di 5: utilizzo di un broker immobiliare commerciale
Passaggio 1. Cerca online un agente immobiliare commerciale
Esegui una ricerca per “immobili commerciali” nella località che ti interessa. Dovresti trovare annunci per diversi agenti immobiliari commerciali. Esamina i loro siti Web per vedere i tipi di proprietà che gestiscono. Trova un'azienda specializzata in attività di vendita al dettaglio e in particolare nelle stazioni di servizio, se possibile.
Passaggio 2. Guarda gli altri elenchi dell'agenzia
Se la maggior parte di loro sembra essere spazi per uffici, quella compagnia probabilmente non fa per te. Potrebbero essere in grado di gestire una stazione di servizio, ma non sarà la loro specialità. Trova un'azienda che sembri mostrare diverse attività simili.
Ad esempio, nell'area di St. Louis, Missouri, A&M Realty, Inc., elenca diverse stazioni di servizio e minimarket sul suo sito web. Questa è probabilmente un'azienda che sarà in grado di aiutarti (in quell'area)
Passaggio 3. Incontra un agente immobiliare
Quando trovi un'agenzia che sembra possa aiutarti con gli immobili commerciali, chiama per fissare un appuntamento con un broker. Incontra il broker e fai domande su ciò che l'agenzia può offrirti. In particolare, potresti porre alcune delle seguenti domande:
- "Quanto conosci questa comunità?"
- "Quante vendite di attività di distributori di benzina sono state coinvolte tu o la tua azienda nell'ultimo anno?"
- "A quali preoccupazioni particolari devo pensare quando acquisto una stazione di servizio?"
- "Cosa potete fare tu o la tua agenzia per aiutarmi con le licenze e altri regolamenti statali?"
Passaggio 4. Esplora i servizi di supporto dell'agenzia
Scopri cosa può fare l'agenzia immobiliare per aiutarti. C'è molto di più nell'acquistare un'attività in una stazione di servizio rispetto alla semplice ricerca di una proprietà. Avrai bisogno di un'agenzia immobiliare che possa aiutarti ad analizzare il mercato, esaminare i registri finanziari dell'azienda e comprendere la comunità.
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Ad esempio, nelle aree di Boca Raton e Tampa, in Florida, l'agenzia Commercial Florida offre servizi strategici come:
- selezione del sito
- studi di fattibilità
- previsioni di mercato
- dati demografici
- servizi di ricerca
Passaggio 5. Visita le proprietà disponibili
Un agente immobiliare commerciale dovrebbe avere familiarità con le proprietà della stazione di servizio disponibili nella zona. Chiedi al broker di organizzare le visite, in modo da poter visitare la struttura e parlare con il proprietario o il manager dell'azienda. Quando visiti, osserva la struttura, la struttura degli edifici, i modelli di traffico e la posizione delle pompe. Chiedi di vedere i registri delle vendite e i conti finanziari dell'azienda.
Passaggio 6. Indaga sul minimarket
Molte stazioni di servizio contengono negozi di alimentari o vendono alcuni articoli aggiuntivi. Le stazioni di servizio generalmente traggono più profitto dal loro negozio di alimentari che dalla sola vendita di gas. Controlla il tipo di negozio, il numero di prodotti venduti e la sua pulizia e aspetto generale. Queste saranno tutte indicazioni di un business di successo.
Parte 3 di 5: Acquistare in un franchising
Passaggio 1. Considera il valore del nome
L'acquisto di un franchising, al contrario di una stazione di proprietà indipendente, ha il valore di un nome riconosciuto. Sia che tu cerchi di acquistare un nome Shell, Sunoco, Texaco o altro, diventi automaticamente parte di un marchio riconosciuto. Quel marchio aggiunge valore alla stazione stessa e probabilmente attirerà un certo livello di affari nella tua stazione.
Passaggio 2. Rivedere le protezioni dell'azienda
Quando acquisti un franchising, la società nazionale fornirà determinate protezioni legali. Questo può essere un grande vantaggio nell'acquistare un'attività in franchising piuttosto che una stazione di servizio indipendente. Se acquisti una stazione indipendente, potresti essere lasciato da solo.
- Una delle maggiori preoccupazioni di possedere e gestire un'attività di stazione di servizio è la minaccia di perdite dai serbatoi e danni ambientali. La maggior parte degli acquisti in franchising ti proteggerà in questi casi. La società nazionale spesso si assume la responsabilità.
- Dovrai leggere molto attentamente il contratto di franchising per assicurarti di comprendere appieno le tue responsabilità e quelle della società nazionale.
Passaggio 3. Esplora le commissioni e i costi futuri di un franchising
L'acquisto in un franchising comporta il vantaggio di un nome noto e di una certa protezione finanziaria, ma sarai responsabile di commissioni sostanziali e altre aspettative finanziarie. Leggi attentamente il contratto di franchising per sapere quali sono. Impara i requisiti per possedere un franchising prima di acquistare la stazione.
- Ad esempio, ti verrà probabilmente richiesto di acquistare il gas dai fornitori designati dall'azienda, ai prezzi prescelti.
- Ti verrà richiesto di pagare l'assicurazione per le pompe dell'azienda e altri dispositivi. #*Probabilmente dovrai pagare le normali tariffe di franchising.
Passaggio 4. Indagare i potenziali concorrenti
Se acquisti un franchising, la società nazionale potrebbe avere il diritto di approvare altri franchising molto vicini alla tua posizione. Anche se non puoi controllare o limitare tutta la concorrenza, non vuoi che la concorrenza provenga dal tuo marchio. Dovresti negoziare questo punto prima di acquistare un franchising e cercare di impostare un raggio il più ampio possibile.
Parte 4 di 5: Indagare sui rischi
Passaggio 1. Testare il terreno sotto e intorno alla proprietà
Una volta acquistata la proprietà, diventerai responsabile di eventuali rischi ambientali in essa contenuti. È necessario informarsi su questi rischi prima dell'acquisto. Devi determinare se i serbatoi di gas perdono o hanno versato qualcosa nel terreno che potresti dover pulire.
Controlla l'elenco telefonico o Internet per trovare agenzie nella tua zona che eseguono test ambientali. Prima di coinvolgere qualcuno, spiega lo scopo del test e il tuo desiderio di acquistare la proprietà
Passaggio 2. Esaminare i singoli serbatoi
Il venditore non può fornire volontariamente informazioni sulla qualità dei serbatoi di stoccaggio a meno che tu non chieda. Dovresti chiedere al proprietario copie di eventuali ricevute di acquisto o specifiche tecniche dei serbatoi. Assicurati che i serbatoi soddisfino i requisiti minimi attuali per il tuo stato.
- In California, ad esempio, i serbatoi delle stazioni di servizio devono essere realizzati in fibra di vetro a doppia parete (DWFG) con sensori di rilevamento perdite.
- Per trovare i requisiti nel tuo stato, potrebbe essere necessario assumere un avvocato. In alternativa, prova a chiamare l'ufficio della Segreteria di Stato. Ogni stato avrà il proprio ufficio che stabilirà i regolamenti.
Passaggio 3. Verifica la proprietà
Devi sapere cosa stai acquistando. L'acquisto di un'attività può essere separato dall'acquisto della proprietà su cui poggia l'attività. Devi chiedere di vedere il titolo della proprietà. Se scopri che la vendita riguarda solo l'attività e non la proprietà inclusa, dovrai adeguare il prezzo di acquisto di conseguenza. Non pagare tanto per l'attività quanto per l'attività e la terra.
Un avvocato immobiliare può aiutarti a rivedere i documenti per dirti cosa include il tuo acquisto
Passaggio 4. Verificare con il municipio
Non dare per scontato che le strade e le attività commerciali nell'area della tua potenziale stazione di servizio rimarranno le stesse. Dovresti controllare il dipartimento della zonizzazione della città e l'ufficio dei lavori pubblici per scoprire se sono in arrivo cambiamenti importanti. Una nuova strada potrebbe deviare il traffico dal tuo sito, svalutando seriamente l'attività. Se la città ha intenzione di cambiare la zonizzazione, dovresti scoprirlo prima di impegnarti nella posizione.
Parte 5 di 5: Chiusura dell'accordo
Passaggio 1. Finanziamento sicuro
A meno che tu non disponga di denaro sufficiente per acquistare l'attività da solo, dovrai visitare una banca o un altro prestatore per ottenere un prestito. Cerca online per confrontare i tassi ipotecari sui prestiti aziendali. Trova un prestatore le cui tariffe sono competitive. Incontra un funzionario di banca per completare una domanda e ottenere l'approvazione.
- Dovrai fornire una grande quantità di informazioni personali e finanziarie come parte di una richiesta di prestito. Preparati a fornire informazioni sulla tua storia lavorativa, sui conti bancari e sui documenti fiscali.
- Con molti istituti di credito, puoi prequalificarti per un prestito aziendale. È una buona idea iniziare questo processo e ottenere la prequalifica prima di finalizzare la ricerca di una proprietà specifica.
Passaggio 2. Collabora con il broker per fare un'offerta
L'agente immobiliare può assistervi nella valutazione del prezzo richiesto per una particolare proprietà della stazione di servizio. Dovresti considerare i prezzi di altre stazioni di servizio disponibili nella zona, insieme alla storia recente delle vendite di attività simili. Il broker dovrebbe avere questi record. Analizza le vendite e i dati finanziari dell'azienda per valutare il probabile successo dell'attività stessa. Quando sei pronto, chiedi al tuo broker di inviare la tua offerta.
Passaggio 3. Negoziare un prezzo di acquisto ragionevole
È improbabile che la tua prima offerta corrisponda al prezzo richiesto dal venditore. Inoltre, è improbabile che il venditore accetti la tua prima offerta. Collabora con il tuo broker per negoziare un prezzo di acquisto che ritieni buono. Parte della negoziazione può includere non solo il prezzo stesso, ma anche i termini di pagamento.
Passaggio 4. Completare tutti i dettagli normativi necessari
Un buon broker commerciale dovrebbe essere in grado di aiutarti con i requisiti normativi statali. Avrai almeno bisogno di far ispezionare i serbatoi e il terreno. Oltre a ciò, ogni stato avrà le proprie aspettative e requisiti.
Suggerimenti
- Anche se si incorre in una minore responsabilità se si acquista un franchising, è probabile che si debba comunque pagare per assicurare le pompe del concessionario.
- Se un giorno decidi di vendere un franchising, il concessionario potrebbe avere il diritto di annullare l'accordo.