Come acquistare una casa: 8 passaggi (con immagini)

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Anonim

L'acquisto di una casa è un traguardo incredibile e uno dei passi più grandi che farai durante la tua vita. Anche se il processo può sembrare travolgente, abbattere tutto ti aiuterà a tenere la testa dritta mentre cerchi la casa dei tuoi sogni.

Passi

Parte 1 di 4: mettere in ordine i tuoi dati finanziari

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Passaggio 1. Rafforza il tuo credito

Più alto è il tuo punteggio FICO, che va da 300 a 850, migliore sarà il tasso di interesse per il quale ti qualificherai. La differenza tra un mutuo con interesse del 4,5% e un mutuo con interesse del 5% può significare decine di migliaia di dollari per tutta la durata del prestito. Ottieni una copia gratuita del tuo rapporto di credito in modo da poter vedere cosa vedono i finanziatori sulla tua storia creditizia. Paga le carte di credito e risolvi eventuali controversie o insolvenze sul credito. In generale, i punteggi tra 650-700 otterranno il tasso medio. Un punteggio più alto generalmente si qualificherà per una riduzione di almeno ¼% del tasso di interesse, ma un punteggio inferiore a 650 di solito causerà un aumento dei tassi di interesse che a volte può essere significativo.

Tariffe di esempio basate sul tuo punteggio di credito

Gamma di credito 600-650 (verifica con il tuo prestatore) Tra 650-700 Tra 700-750 Tra 750-850
Frequenza di campionamento 6.00% 4.00% 3.90% 3.75%
Importo totale dovuto su un mutuo da $ 175.000 (30 anni) $377, 716.83 $300, 771.64 $297, 150.97 $291, 762.82
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Passaggio 2. Ottieni la pre-approvazione per determinare l'importo effettivo che puoi pagare senza avere problemi finanziari

Rivolgiti a diversi istituti di credito entro un periodo di due settimane in modo che le indagini non abbiano un impatto negativo sul tuo rapporto di credito. Fallo prima di contattare un agente immobiliare in modo da avere una buona idea di cosa puoi permetterti e non ti innamori accidentalmente di una [casa] che non puoi permetterti.

  • I venditori amano gli acquirenti che vengono pre-approvati. Gli acquirenti pre-approvati ricevono quasi sempre il via libera dai prestatori, il che significa che c'è meno rischio che l'affare venga affondato prima di una chiusura di successo.
  • Non ottenere accidentalmente pre-qualificato invece di pre-approvato. C'è una differenza. Pre-approvazione significa che il prestatore è solitamente pronto a concederti un prestito dopo aver visto i tuoi dati vitali finanziari. Prequalificato significa solo che il prestatore sta stimando ciò che potresti prendere in prestito. Non significa che avrai un prestito.
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Passaggio 3. Acquista il tuo mutuo

Aspetta: perché dovrei acquistare un mutuo prima di decidere su una casa? Non è totalmente indietro? Non necessariamente. Acquistare un mutuo prima di decidere su una casa può essere vantaggioso per un motivo fondamentale:

  • Saprai esattamente quanto puoi prendere in prestito prima di acquistare la tua casa. Troppe persone si innamorano di una casa che - beh - non possono permettersi. Fanno fatica a trovare un mutuo che copra il costo della casa. Trovare prima un mutuo e poi una casa può sembrare meno allettante, ma è più intelligente. Sarai immediatamente in grado di dire se una casa è nella tua fascia di prezzo o fuori di essa.
  • Pensa al tipo di anticipo che potrai permetterti. Questo dovrebbe far parte dei calcoli del mutuo, anche se non è necessario saperlo con certezza quando si acquista un mutuo. Avere un'idea generale in mente. Maggiori informazioni su questo più avanti nell'articolo.

Passaggio 4. Scopri quali rapporti utilizzano i prestatori per determinare se sei idoneo per un prestito

"28 e 36" è un rapporto comunemente usato. Significa che il 28% del tuo reddito lordo (prima di pagare le tasse) deve coprire le spese di alloggio previste (compresi capitale e interessi sul mutuo, nonché tasse immobiliari e assicurazioni). I pagamenti mensili sui debiti insoluti, se combinati con le spese di alloggio, non devono superare il 36% del reddito lordo. Trova ciascuna percentuale per il tuo reddito lordo mensile (28% e 36% di $ 3750 = $ 1050 e $ 1350, rispettivamente). I tuoi pagamenti mensili sui debiti insoluti non possono superare la differenza tra i ($ 300) altrimenti non sarai approvato.

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Passaggio 5. Dai un'occhiata ai programmi per gli acquirenti per la prima volta

Se ti qualifichi per un programma per l'acquisto di una casa per la prima volta, questi spesso hanno requisiti di acconto molto più bassi. Questi sono offerti da vari stati e governi locali. Potresti anche essere in grado di accedere fino a $ 10.000 dal tuo 401 (k) o Roth IRA senza penalità. Chiedi al tuo broker o al dipartimento delle risorse umane del datore di lavoro per le specifiche relative al prestito a fronte di tali beni.

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Passaggio 6. Parla con e mantieni un avvocato (facoltativo)

Se ti aspetti che l'acquisto della casa sia un affare semplice e diretto, allora probabilmente avrai solo bisogno di un agente immobiliare, della società di deposito a garanzia e forse di un mediatore di mutui. Ma poi di nuovo, quando mai le cose vanno come previsto? Assumi un avvocato onesto, rispettabile e (relativamente) economico se:

  • Il costo dell'avvocato è una goccia nel mare rispetto al totale che si rischia di spendere per la casa.
  • La casa che stai acquistando è in preclusione o in successione, il che significa che la casa viene distribuita come parte del patrimonio di una persona deceduta.
  • Sospetti che il venditore possa tentare di recedere rapidamente dall'accordo o non ti fidi di loro.
  • Il tuo stato richiede un avvocato alla chiusura. Sei stati attualmente richiedono la presenza di un avvocato. Parla con la tua commissione statale per gli immobili per scoprire se è una pratica comune nel tuo stato. È anche una buona idea consultare un avvocato prima di stipulare un contratto.

Parte 2 di 4: Acquistare una casa

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Passaggio 1. Trova un buon agente immobiliare che ti rappresenti nel processo di ricerca e negoziazione

L'agente immobiliare dovrebbe essere: amabile, aperto, interessato, rilassato, sicuro di sé e qualificato. Scopri le tariffe, i metodi, l'esperienza e la formazione dell'agente. Negli Stati Uniti, i venditori pagano la commissione dell'agente immobiliare mentre gli acquirenti possono pagare una commissione per farsi rappresentare dall'agente immobiliare. Cerca un agente immobiliare che viva a livello locale, lavori a tempo pieno, chiuda diverse proprietà all'anno e abbia la reputazione di essere occupato. Maggiori informazioni in Come selezionare un agente immobiliare.

  • Il lavoro di un agente immobiliare consiste nel mettere in contatto le persone che desiderano acquistare e vendere una determinata casa. Per questo motivo, un agente immobiliare ha interesse a vendere case. Un ottimo agente immobiliare utilizzerà la sua esperienza per vendere la casa giusta al giusto acquirente: tu. Un agente immobiliare può parlarti delle scuole, dei negozi nelle vicinanze, della suddivisione in zone della proprietà, della costruzione nelle vicinanze, dell'età e dei valori delle proprietà vicine, del tasso di crescita e di qualsiasi altra statistica sull'area che potrebbe interessarti.
  • Iscriviti a un servizio di allerta MLS per cercare proprietà nella tua zona. Un servizio di elenchi multipli ti darà un'idea di ciò che è sul mercato nella tua fascia di prezzo. Il tuo agente può farlo per te.

    Se ti iscrivi tramite un agente immobiliare, non è una buona forma chiamare direttamente l'agente di quotazione per vedere una casa. Non chiedere a un agente di fare cose per te a meno che tu non abbia intenzione di farti rappresentare da lui - non vengono pagati finché un cliente non acquista una casa e non è giusto chiedergli di lavorare gratis, sapendo che tu" non li userai per comprare la tua casa

  • Inizia a cercare case nel tuo raggio d'azione. La maggior parte dei finanziatori suggerisce di pagare non più del 38% del reddito mensile per il mutuo e i debiti combinati. Ciò significa che, in un dato mese, non più del 38% della tua busta paga va a rimborsare i prestiti. Dovresti usare un calcolatore di convenienza domestica online per trovare il tuo punto debole. Tuttavia, per avere una buona idea della casa che puoi permetterti, calcola le tue attuali bollette mensili, comprese le carte di credito, i prestiti studenteschi, ecc., e confrontale con il tuo reddito nel foglio seguente:

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    Trovare un mutuo che puoi permetterti in base alle bollette e al reddito correnti

    Reddito: $ 35.000 Reddito: $ 50, 000 Reddito: $ 75.000 Reddito: $ 100.000
    Fatture mensili: $ 0 Fino a $ 187, 000 o $ 1, 050 al mese Fino a $ 264.000 o $ 1.500 al mese Fino a $ 391, 938 o $ 2, 225 al mese Fino a $ 520.000 o $ 3.000/mese
    Fatture mensili: $ 100 Fino a $ 170, 113 o $ 950/mese Fino a $ 246, 898 o $ 1, 400 al mese Fino a $374, 875, o $2, 125/mese Fino a $ 502, 851, o $ 2, 900/mese
    Fatture mensili: $ 500 Fino a $ 101, 859 o $ 550/mese Fino a $ 178, 644 o $ 1.000/mese Fino a $ 306, 621 o $ 1, 750/mese Fino a $ 434, 597 o $ 2, 500 al mese
    Fatture mensili: $ 1, 000 Non dovrei comprare casa Fino a $ 93, 327 o $ 500/mese Fino a $221, 303 o $1, 250/mese Fino a $ 349, 279 o $ 2000/mese
  • Inizia a pensare a cosa stai veramente cercando in una casa. Probabilmente hai già una vaga idea, ma l'angelo è nei dettagli. Ci sono un paio di cose in particolare a cui tu e la tua famiglia dovreste pensare bene:

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    • Di cosa avrete bisogno tu e la tua famiglia tra diversi anni? Forse siete solo una coppia in questo momento, ma ci sono progetti per i bambini in futuro? Una casa che si adatta perfettamente a due persone potrebbe essere una tortura per tre o quattro.
    • Quali compromessi sei disposto a fare? In altre parole, quali sono le tue priorità? Anche se ci piace credere che l'acquisto di una casa possa essere semplice, spesso è un calvario complesso in cui siamo costretti a scendere a compromessi. Ti interessa di più un quartiere sicuro e buone scuole su un grande cortile? Hai bisogno di una cucina grande e praticabile più di una grande camera da letto lussuosa? Cosa sei disposto a sacrificare quando è il momento della crisi?
    • Ti aspetti che il tuo reddito aumenti nei prossimi due anni? Se il tuo reddito è aumentato del 3% per diversi anni consecutivi e hai un lavoro sicuro in un settore sicuro, puoi stare certo che è possibile acquistare un mutuo costoso ma ancora ragionevole. Molti acquirenti di case acquistano in modo relativamente costoso e poi aumentano il loro mutuo dopo un anno o due.
  • Definisci l'area in cui ti piacerebbe vivere. Scopri cosa è disponibile nelle vicinanze. Guarda i prezzi, il design della casa, la vicinanza a negozi, scuole e altri servizi. Leggi il giornale della città, se ce n'è uno, e chatta con la gente del posto. Guarda oltre la casa al quartiere e alle condizioni delle case vicine per assicurarti di non acquistare l'unica gemma in vista.

    L'area in cui si trova la tua casa a volte è una considerazione più importante della casa stessa, poiché ha un impatto importante sul valore di rivendita della tua casa. L'acquisto di un fixer-upper nel quartiere giusto può essere un ottimo investimento e essere in grado di identificare comunità emergenti - dove più persone vogliono vivere - può portarti a una proprietà d'occasione che apprezzerà solo in termini di valore

  • Visita alcune case aperte per valutare cosa c'è sul mercato e vedere in prima persona cosa vuoi. Presta attenzione alla disposizione generale, al numero di camere da letto e bagni, ai servizi da cucina e allo stoccaggio. Visita le proprietà che ti interessano seriamente in vari momenti della giornata per controllare il traffico e la congestione, i parcheggi disponibili, i livelli di rumore e le attività generali. Quello che può sembrare un quartiere tranquillo a pranzo può diventare una scorciatoia rumorosa durante l'ora di punta, e non lo sapresti mai se passassi solo una volta.

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  • Guarda case simili nel quartiere. Se non sei sicuro del prezzo, fai valutare la casa da un perito locale, che esamina anche i comparabili. Quando si valuta una casa, i periti cercheranno case comparabili o "comps" nell'area che hanno caratteristiche, dimensioni, ecc. di 12 miglio (0,8 km) di distanza, attenzione! Non comprare mai la casa più costosa del quartiere. La tua banca potrebbe esitare a finanziare la casa e probabilmente non vedrai la tua casa apprezzare molto di valore. Se puoi, acquista la casa meno costosa in un quartiere: poiché le case intorno a te vendono per più soldi di quanto hai pagato, il valore della tua casa aumenta.

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Parte 3 di 4: fare un'offerta

Passaggio 1. Adatta la tua offerta alle circostanze del venditore

Questo non è facile, e spesso impossibile, ma non fa male provare quando fai uno dei più grandi acquisti della tua vita. Ecco alcune cose da tenere a mente quando pensi alla tua offerta:

  • Quali sono le prospettive finanziarie del venditore? Hanno un disperato bisogno di soldi o sono seduti su un mucchio di soldi? I venditori a corto di liquidità saranno più propensi ad accettare un'offerta che abbassi il loro prezzo richiesto.
  • Se la casa è un capovolgimento, il venditore è spesso meno coinvolto emotivamente e vuole vendere rapidamente. Chiedi al tuo agente di chiamare l'agente del venditore e scoprire cosa vogliono per la proprietà. Le persone che lanciano case di solito hanno già un numero in mente. Puoi scoprire se una casa è un capovolgimento guardando i registri delle vendite, se è stata venduta di recente (circa un anno fa) e per molto meno di quanto è elencato per ora, e sembra aggiornato, probabilmente è un capovolgimento. Puoi anche cercarlo su Street View di Google Maps per avere un'idea di come appariva prima. Se sembrava malandato con le finestre sbarrate, e ora ha un bell'aspetto, probabilmente è un ribaltamento. Può anche aiutare a rassicurare il venditore che puoi chiudere rapidamente (se davvero puoi!).
  • Da quanto tempo la casa è sul mercato? Le case che sono state sul mercato per periodi di tempo più lunghi di solito possono essere offerte al ribasso.
  • Hanno già comprato un'altra casa? Se i venditori non vivono attualmente nella casa che stanno cercando di vendere, potrebbe essere più facile fare un'offerta inferiore rispetto a quanto potresti fare altrimenti.
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Passaggio 2. Calcola le spese di alloggio previste

Stima le tasse immobiliari annuali e i costi assicurativi nella tua zona e aggiungili al prezzo medio della casa che stai cercando di acquistare. Aggiungi anche quanto puoi aspettarti di pagare nei costi di chiusura. (Questi assorbono varie spese che generalmente vanno dal 3 al 6 percento del denaro che stai prendendo in prestito. Le cooperative di credito spesso offrono costi di chiusura inferiori ai loro membri.) Inserisci il totale in un calcolatore di mutui (puoi trovarli online o fare il tuo proprio in un foglio di calcolo. Se la cifra è superiore al 28% del tuo reddito lordo (o qualunque sia la percentuale inferiore utilizzata dai finanziatori nella tua situazione), allora avrai difficoltà a ottenere un mutuo.

Determina se devi vendere la tua casa attuale per permettertene una nuova. In tal caso, qualsiasi offerta di acquisto che farai sarà subordinata a tale vendita. Le offerte contingenti sono più rischiose e meno desiderabili per il venditore, poiché la vendita non può essere completata finché la casa dell'acquirente non viene venduta. Potresti voler mettere prima sul mercato la tua casa attuale

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Passaggio 3. Preparati a fare un'offerta superiore al prezzo richiesto

L'economia della domanda e dell'offerta a volte ti forza la mano. Se molte persone sono in competizione per poche case, preparati a guidare con la tua offerta più alta possibile. Alcuni acquirenti di case non credono che dovresti guidare con la tua offerta più alta, ma potresti facilmente trovarti superata e non avere mai la possibilità di fare un'offerta per la tua casa. Se vuoi dare a te stesso il colpo migliore su una casa che ti piace davvero, davvero, guida con un'offerta alta.

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Passaggio 4. Parla con il tuo agente immobiliare quando sei pronto per presentare formalmente la tua offerta

Sebbene le linee guida per l'invio delle offerte possano differire da stato a stato, di solito è così: invii la tua offerta al tuo agente immobiliare, che poi la inoltra al rappresentante del venditore. Il venditore decide quindi di accettare, rifiutare o fare una controfferta.

  • Includi caparra con la tua offerta. Questo è in genere l'1-5% dell'offerta. Una volta firmata un'offerta, sei ufficialmente in garanzia, a meno che non annulli utilizzando una contingenza accettata al contratto durante il periodo di contingenza. Durante l'impegno (in genere da 30 a 90 giorni), il tuo prestatore organizza il finanziamento dell'acquisto e finalizza il tuo mutuo.
  • Considera di mettere una data di scadenza sulla tua offerta se tu o il tuo agente pensate che abbia senso per quella situazione. Ad esempio, se metti una scadenza di 24 ore, sei vincolato a quell'offerta solo per 24 ore. Questo può esercitare una leggera pressione sul venditore affinché agisca rapidamente.

Parte 4 di 4: finalizzazione dell'accordo

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Passaggio 1. Determina l'importo dell'acconto che dovrai offrire in anticipo

Un acconto stabilisce l'equità, o la proprietà, in una casa. Sono anche soldi su cui non devi pagare gli interessi. Maggiore è l'importo di un acconto che puoi versare sulla tua casa, meno soldi alla fine pagherai per la tua casa.

  • Ci si può aspettare che tu metta giù il 10-20% del valore stimato di una casa a seconda del tuo pacchetto di prestito. Tuttavia, ci sono pacchetti di prestito che ti permettono di mettere giù molto meno. Si noti che il valore stimato può essere superiore o inferiore al prezzo di vendita della casa. Se hai $ 30.000 risparmiati per un acconto, ad esempio, puoi utilizzarli come acconto per una casa tra $ 300k (acconto del 10%) o $ 150k (acconto del 20%). Mettere meno spesso, ma non sempre, richiede di pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che aumenta il costo mensile dell'alloggio ma è deducibile dalle tasse. Tuttavia, il 20% è l'importo tipico per non dover pagare PMI.
  • Se non puoi permetterti un acconto del 10%-20% sulla tua casa, ma hai un buon credito e un reddito costante, un broker ipotecario può aiutarti con un mutuo convenzionale o FHA. I mutui FHA richiedono solo un acconto del 3,5% e ci sono altri pacchetti di prestiti che richiedono un acconto fino al 3%. Ci sono anche prestiti USDA e VA che non richiedono denaro. Parla con il tuo broker ipotecario per trovare l'opzione migliore.
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Passaggio 2. Assicurarsi che l'accettazione finale sia subordinata a un'adeguata ispezione domestica

Richiedi i seguenti sondaggi e rapporti: ispezione, parassiti, marciume secco, radon, materiali pericolosi, frane, pianure alluvionali, faglie sismiche, ambito fognario e statistiche sulla criminalità. (In genere avrai 7-10 giorni per completare le ispezioni - assicurati che il tuo agente te lo spieghi completamente al momento della firma del contratto di acquisto e vendita.)

  • Un'ispezione domestica costa tra $ 150 e $ 500, a seconda dell'area e delle dimensioni della casa, ma può prevenire un errore di $ 100.000. Ciò è particolarmente vero con le case più vecchie, poiché si desidera evitare mine finanziarie come vernici al piombo, isolamento dell'amianto e muffe.
  • Se utilizzi i risultati dell'ispezione per negoziare il prezzo del tuo acquisto, includi la parte del rapporto di ispezione che rileva la carenza per dimostrare che esiste.
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Passaggio 3. Completare un audit energetico della casa e assicurarsi che il contratto dipenda dal risultato

Ottenere un audit energetico domestico è una parte essenziale dell'esperienza di acquisto della casa. Non sapere quanto costa realmente riscaldare e raffreddare una casa è un potenziale disastro finanziario in attesa di accadere. Gli acquirenti di case fanno delle "stime" quando calcolano un nuovo budget per la casa. Queste stime possono essere significativamente errate e mettere le famiglie in gravi condizioni finanziarie.

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Passaggio 4. Chiudere l'impegno

Questo di solito viene condotto in un ufficio di garanzia e comporta la firma di documenti relativi alla proprietà e alle disposizioni del mutuo. Il pacchetto di carte include l'atto, che prova che ora possiedi la casa, e il titolo, che mostra che nessun altro ha alcun diritto o pegno contro di essa. Se permangono problemi, i soldi possono essere accantonati in deposito a garanzia fino a quando non vengono risolti, il che funge da incentivo per il venditore a rimediare rapidamente a eventuali aree problematiche al fine di ricevere tutto ciò che è dovuto.

Considera di utilizzare il tuo avvocato immobiliare per rivedere i documenti di chiusura e rappresentarti alla chiusura. Ancora una volta, gli agenti immobiliari non sono in grado di fornirti consulenza legale. Gli avvocati possono addebitare $ 200- $ 400 per i pochi minuti in cui sono effettivamente lì, ma sono pagati per prendersi cura di te

Suggerimenti

  • Assicurati di risparmiare denaro prima di iniziare a cercare di acquistare! Nel caso in cui tu abbia un cattivo credito e desideri acquistare una casa, cerca programmi governativi che potrebbero aiutarti a finanziare la tua casa.
  • Cerca di non innamorarti di una proprietà in particolare. È fantastico trovare esattamente ciò di cui hai bisogno, ma se ti dedichi a una casa, potresti finire per pagare più di quanto valga perché sei coinvolto emotivamente. L'accordo potrebbe anche andare in pezzi. Sii disposto ad allontanarti da qualsiasi casa; nessuna casa è così perfetta che il venditore può addebitare ciò che desidera.
  • Non portare mai un misuratore e iniziare a misurare le stanze! In questo modo, l'agente saprà che sei emotivamente attaccato e potrai chiedere qualsiasi prezzo!!!

Avvertenze

  • Un venditore che non permette un'ispezione a casa ha qualcosa da nascondere, andarsene! Molte case vendute all'asta non consentono un'ispezione, quindi è importante sapere quali potrebbero essere i rischi.
  • Diffida di un agente immobiliare che ha fretta di vendere una proprietà. Potrebbero sapere di un evento inquietante come un crollo del mercato. Prova a cercare eventuali offerte insolite fornite dagli agenti.
  • L'economia è in pessime condizioni in questo momento, alcune persone dicono che questo è un buon momento per comprare una casa (i prezzi sono bassi) ma altri dicono che è un brutto momento per entrare nel mercato immobiliare. Si consiglia di discutere e prendere in considerazione tutti i consigli prima di acquistare in questo momento.
  • Attualmente è un mercato di venditori, quindi è importante lavorare con un agente immobiliare se hai intenzione di acquistare una casa.

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